关于成龙花园“业委会换届选举”的意见和建议

牛沙路社区居委会：
　　近日，成龙花园（净居寺路16号）正在进行“业委会换届选举”。本着守法遵章的基本原则，在细致研究、分析了相关法律法规条文和成龙花园近3年来的若干事实证据之后，我们部分业主在此特向社区提出一些意见和建议，希望你们能慎重、全面的考量，合法主持和指导我们小区的业主大会。

1、
所谓“换届”的提法是不正确的
　　2005年成龙花园首届业主大会，在决议“业主公约”、“业主大会议事规则”时，未能获得法定要求的三分之二多数票权。首届成龙花园业主委员会筹备组于2005年5月12日的公告指出，小区投票总数为48884，有效赞成票数为28917。计算可知其比例为59.15%。
　　根据国务院令第379号《物业管理条例》和成房物管[2003]7号《成都市物业管理业主大会规程》，业主大会应当按照相关规定重新筹备成立。也就是说，从法律意义上看，成龙花园的业主大会是从未成立的，其日常行为的执行机构——业主委员会，不论被选举人身份或业委会选举结果如何，均是无效的、从不存在的。
　　同时，原“业委会”15人中部分成员还不具备业主身份，其中包括作为“业委会”“法定代表人”的“主任”宋某某。至今，此项违法行为仍未得到纠正——包括“业委会”成员变动公示、“业委会”组织机构代码证变更等。
　　由此可见，所谓“第一届成龙花园业主委员会”完全是一个违法成立的组织。
　　因此，本次召开业主大会绝对不是“换届”选举业委会。这根本就应该是重新进行首届业主大会，重新制定和决议“管理规约”（即原“业主公约”）、“业主大会议事规则”、“业主委员会工作规则”等文件，然后才能谈得上选举首届业委会。
2、
目前的“选举”过程未能透明
　　自关于本次“业委会换届选举”的第一份公告开始，小区业主们就发现了若干问题。
　　筹备组成员，一开始都是“业委会”成员，完全没有体现小区全体业主的代表性，极易出现暗箱操作的情况。在社区的努力下，目前筹备组成员新增了3名普通业主，我们对此行为表示赞赏。但遗憾的是，普通业主比例仍只有30%，仍然存在“业委会”多数把持筹备组的可能性，也就是说，暗箱操作的可能性依然存在。
　　选举方式及日程安排方面，我们看到了4月3日由筹备组匆匆忙忙公示出来的几份公告。其内容与此前所张贴的公告存在一定矛盾之处。而且，其中只有一个比较粗的框架，缺乏具备良好可操作性的细节（如没有信息显示应选人数、候选人数、差额选举的具体措施等）。可见，选举方式及日程的安排，原筹备组（特指未增加3名普通业主时的筹备组）并没有一个完善、合法、妥贴的准备，而是在社区要求和公众压力之下临时推出的。当然，我们也怀疑原筹备组是刻意在该时公示以避免维权业主的质疑和“干扰”。
　　我们希望在社区的领导下，在全体业主中随机选择并重新组织筹备组，从头启动召开业主大会的工作。同时，也请社区拟定和公示一套完全合法、公开、公正、公平、透明的业主大会（包括其中的业委会选举）决议和投票机制。
3、
严格审查业委会候选人的资格
　　在4月3日之前，原筹备组曾拒绝个别业主参选，声称其未缴纳物管费，具有违法行为，不符合进入业委会的资格。
　　我们认为，原“业委会”成员才是真正具有违法行为的人！他们至少具有以下违法行为：
　　违法行为一：原“业委会”不能拿出证据证明第一次业主大会的投票权数是符合法律规定的。原“业委会”成员以普通业主（以及非业主）身份，骗取了业委会的资格，并行使了本属于业主大会及合法业委会的权力。通过种种花样，原“业委会”成员至今仍“赖”在其“职位”上，拒不承认其此项违法行为！
　　违法行为二：原“业委会”15人中部分成员不具备业主身份，但却一直充任业委会成员，行使本不属于他们的权力。从法律意义可以认定的行为和凭据上看，该项违法行为至今未予纠正。
　　违法行为三：2005-2006年，原“业委会”未经业主大会决议，擅自改聘小区的物业服务企业，并与该企业私下签订停车场收入（全体业主的公共收益）分成协议，且从未公示！根据相关法律法规，这些经原“业委会”签订的“物业服务合同”和“分成协议”，是不具备法律效力的！全体业主没有法律及合同约定的义务要缴纳物管费！原“业委会”的违法行为致使全体业主平白支付了本不合法的物业服务费（即物管费）至少超过50万元，并导致全体业主的公共收益流失达20万元以上。这样看来，不缴纳物管费的业主，并未违法，反而是在合法的维护其自己的权益。
　　15名原“业委会”成员，损害了广大业主的利益，必须对其违法行为负责！
　　在合法业委会的选举之中，15名原“业委会”成员必须全部从候选人名单中剔除！


　　希望社区能够真正合法主持和指导我们小区的业主大会。
　　在此，我们感谢社区对成龙花园业主的支持！

成龙花园部分业主

2008年4月9日

附：部分法律法规条文
(一)
国务院令第379号《物业管理条例》（2003.9.1-2007.9.30有效）
　　第十一条　业主大会履行下列职责：
　　（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；
　　（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；
　　（三）选聘、解聘物业管理企业；
　　（四）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；
　　（五）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
　　（六）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
　　第十二条　业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有1／2以上投票权的业主参加。
　　业主可以委托代理人参加业主大会会议。
　　业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1／2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。
　　业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。
　　第五十五条　利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
(二)
国务院令第504号《物业管理条例》（2007.10.1起有效）
　　第六条　房屋的所有权人为业主。
　　业主在物业管理活动中，享有下列权利：
　　（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；
　　（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
　　（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；
　　（四）参加业主大会会议，行使投票权；
　　（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；
　　（六）监督业主委员会的工作；
　　（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；
　　（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
　　（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；
　　（十）法律、法规规定的其他权利。
　　第十一条　下列事项由业主共同决定：
　　（一）制定和修改业主大会议事规则；
　　（二）制定和修改管理规约；
　　（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
　　（四）选聘和解聘物业服务企业；
　　（五）筹集和使用专项维修资金；
　　（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
　　（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
　　第十二条　业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
　　业主可以委托代理人参加业主大会会议。
　　业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
　　业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
　　业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
　　第五十五条　利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
(三)
成房物管[2003]7号《成都市物业管理业主大会规程》（2003.12.22起有效）
　　第八条　业主大会依法履行以下职责：
　　（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；
　　（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；
　　（三）选聘、解聘物业管理企业；
　　（四）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；
　　（五）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
　　（六）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
　　第十五条　业主在首次业主大会会议上的投票权数，按照业主在物业管理区域内拥有的物业建筑面积确定。一般以每1平方米为1个投票权计算业主的投票权数，不足1 平方米的部分采用四舍五入计算。
　　第十七条　首次业主大会会议未能审议通过业主公约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会的，应当重新筹备成立业主大会。
　　第二十八条　业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。
　　业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘与解聘物业管理企业、专项维修资金使用和续筹方案、分担业主大会及其业主委员会工作经费、调整物业服务内容及标准与收费标准、以业主大会名义起诉等重大事项的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。
　　第三十七条　业主委员会委员应当符合下列条件：
　　（一）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；
　　（二）遵守法律、法规；
　　（三）遵守业主大会议事规则、业主公约，履行业主义务；
　　（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁；
　　（五）具有一定组织能力；
　　（六）具备必要工作时间。
　　第三十九条　业主大会会议选举业主委员会委员，实行差额选举，经与会业主所持投票权1/2以上通过，且得票多的当选。
(四)
成都市人民政府令[2004]103号《成都市城市住房专项维修资金管理暂行办法》（2004.4.1起有效）
　　第十四条　利用业主依法享有的房屋本体共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，并分摊计入该房屋业主的分户帐。
　　利用业主依法享有的物业管理区域共用设施设备进行经营的，业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，并分摊计入该物业管理区域全体业主的分户帐。
(五)
《成都市物业管理条例》（2008.1.1起有效）
　　第三十八条　业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会会议选举产生，向业主大会负责并报告工作，受业主、业主大会监督。
　　第三十九条　业主委员会讨论、决定物业管理公共事项，应当召开委员会会议，并于会议召开3日前在建筑区划内以书面形式公告会议议程，听取业主的意见和建议。
　　业主委员会决定事项，应当经全体委员半数以上签字同意通过。
　　业主委员会应当将业主大会、业主委员会的决定在作出之日起3日内以书面形式在建筑区划内公告。
　　第五十二条　利用物业共有部分设置机动车停放位的，其车位设置、管理、收费等事项由业主大会决定。

　　业主大会决定收取场地使用费的，可以委托物业服务企业或者其他管理人收取，并支付一定比例的报酬。业主对机动车辆有保管要求的，可以与物业服务企业或者其他管理人另行约定。

[ 本帖最后由 libianquan 于 08-4-11 15:36 编辑 ]

社区介绍说——栋代表选举仍然在进行中！